Come investire in immobili in Italia nel 2024

Sempre più investitori desiderano investire in immobili o hanno già una posizione immobiliare all’interno del loro portafoglio d’investimento.

Aggiungere investimenti immobiliari può aumentare la diversificazione del vostro portafoglio e può proteggervi dalla volatilità del mercato azionario.

Di solito, per investimento nel settore immobiliare (o real estate) si intende un acquisto diretto del mattone, ovvero l’acquisto di un bene immobile al fine di ottenere un introito, vendendolo o affittandolo.

In realtà spesso questa non è la scelta più efficiente ed accessibile per investire il proprio denaro.

In questo articolo vi mostreremo che è possibile investire in immobili anche tramite azioni, ETF ed altri asset finanziari. Su eToro, per esempio, potrete acquistare azioni, ETF, CFD e portafogli d’investimento del settore immobiliare a partire da soli $50. Potrete inoltre copiare gli investimenti in immobili dei migliori trader e testare la piattaforma in demo.

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👍 Conviene investire in immobili:	Spesso sì
💰Budget minimo:	Da basso a elevatissimo
🏠 Come investire in immobili:	Direttamente o indirettamente
😀 Investimenti più semplici:	Azioni, ETF e REIT
🥇Piattaforma suggerita:	eToro

Investire in immobili conviene?

Vediamo alcuni vantaggi e svantaggi dell’investimento immobiliare.

Investire in immobili PRO:

• In linea di massima può ridurre la volatilità complessiva, grazie alla diversificazione ed alle minori oscillazioni dei prezzi.
• Può essere una fonte di reddito mensile costante.
• Se investite in una proprietà fisica, potete controllare il vostro investimento o avere un investimento totalmente passivo che non dovete gestire.
• Può portare ad una rendita a lungo termine grazie all’uso della leva finanziaria.

Investire in immobili CONTRO:

• Se si sceglie di girare per case o di possedere personalmente proprietà in affitto, può diventare una carriera a sé stante e impiegare molto tempo libero.
• In caso di forte recessione, i prezzi possono crollare e distruggere la parte del portafoglio dedicata all’immobiliare.
• Con la quantità di leva finanziaria richiesta, anche piccoli cali di prezzo possono spazzare via l’intero investimento.
• I costi iniziali, nel caso dei beni immobili, possono rendere difficile l’investimento. È necessario risparmiare abbastanza per l’acconto e per coprire le carenze di flusso di cassa in caso di immobili sfitti o affitti non pagati.

Come investire in immobili?

Se avete deciso di investire in Real Estate, vi suggeriamo di seguire questi cinque passaggi per iniziare:

1. Risparmiare denaro: Il settore immobiliare presenta le barriere all’ingresso più alte di qualsiasi altra classe di attività. Prima di iniziare, dovrete estinguere il vostro debito ad alto tasso di interesse e disporre di risparmi significativi. Questo nel caso in cui vogliate acquistare immobili veri e propri, altrimenti sui broker con deposito minimo basso potrete iniziare ad investire in azioni o ETF del settore immobiliare anche con soli 50 euro.
2. Scegliere una strategia: Ciascuna delle strategie, dirette ed indirette, che vi mostreremo nel prossimo paragrafo potrebbe andare bene. Se scegliete di acquistare REIT, azioni o ETF, potete fare ricerche online sulle opzioni disponibili per iniziare. Se invece volete acquistare un immobile fisico, dovrete scegliere un mercato.
3. Mettete insieme un team: Se siete interessati ad acquistare beni immobili, all’inizio potreste voler lavorare con un agente. I migliori agenti vi invieranno opportunità fuori catalogo che non sono ancora state quotate. Alla fine, potreste aver bisogno di qualcuno che gestisca le vostre proprietà e di un contabile che si occupi delle finanze. Se avrete successo, potreste avere bisogno anche di investitori.
4. Analizzate gli affari: Sia che stiate investendo in immobili residenziali o commerciali, dovete fare molte ricerche per qualsiasi investimento. Ad esempio, nel caso di immobili in affitto, dovrete analizzare quali potrebbero essere i pagamenti futuri degli affitti, quali spese potrebbero essere a vostro carico e prevedere a quanto potreste vendere l’immobile.
5. Chiudere l’affare: Il passo finale è quello di chiudere l’affare. Comprate effettivamente l’immobile o fate il vostro acquisto su una delle migliori piattaforme online.

Investimenti in immobili: le opzioni a disposizione

Ecco gli investimenti in immobili più diffusi nel 2024:

• 🥇 Investire in immobili da affittare
• 🥈 Azioni e ETF del settore immobiliare
• 🥉 REIT
• 🏅 Gruppi di investimento immobiliare
• 🏅  House Flipping
• 🏅 Società in accomandita per l’acquisto di immobili

Investire in immobili da affittare

Le proprietà in affitto sono l’opzione più pratica per chi ha il denaro necessario per acquistare un immobile o ne possiede già uno da affittare.

Molte proprietà vengono affittate per periodi di 12 mesi, ma stanno diventando sempre più popolari anche gli affitti a breve termine grazie a società come Airbnb.

Il proprietario dell’immobile è il padrone di casa, sarete dunque responsabili della manutenzione straordinaria, delle grandi riparazioni e del pagamento delle tasse sulla proprietà.

A seconda dei termini del contratto di locazione, potreste essere tenuti a sostituire gli elettrodomestici ed a pagare determinate utenze.

Il guadagno delle proprietà in affitto deriva dal reddito da locazione ricevuto dagli inquilini e dalla rivalutazione del prezzo se si vende la proprietà ad un prezzo superiore a quello pagato.

Per quanto riguarda i costi relativi all’acquisto dell’immobile da affittare, l’ammortamento e gli interessi (che si pagano in ogni caso) possono far sì che la proprietà mostri una perdita contabile anche quando si sta ancora guadagnando.

Inoltre, quando acquistate una proprietà in affitto, potreste aver bisogno di un anticipo del 20% o più, ma se l’affitto è sufficiente a coprire la rata del mutuo, il resto sarà coperto dall’inquilino, più l’eventuale rivalutazione del prezzo.

Azioni e ETF del settore immobiliare

Le azioni e gli ETF sono la scelta più accessibile per chi desidera investire nel settore immobiliare ma non ha molto denaro a disposizione. Inoltre, sono un’alternativa più efficiente dal punto di vista dei costi rispetto alla gestione di un immobile da affittare.

I fondi negoziati in borsa (ETF) sono in assoluto il modo più semplice per investire nel settore immobiliare.

In questo modo permettete ad un gestore o addirittura ad un indice di Borsa di scegliere il miglior investimento immobiliare, mentre voi incassate i dividendi.

Anche se siete investitori esclusivamente azionari, prendete in considerazione l’utilizzo di fondi immobiliari per ottenere una diversificazione mantenendo il profilo di liquidità a cui siete abituati.

Su eToro, con un deposito minimo di soli $50, avrete accesso a tantissime azioni ed ETF del settore immobiliare senza commissioni di negoziazione.

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REIT

Se non volete affrontare il peso della gestione di un immobile in affitto o non avete i soldi necessari, i Real Estate Investment Trust (REIT) sono un modo semplice per iniziare ad investire nel settore immobiliare. I REIT, dei particolari fondi di investimento immobiliare, sono società quotate in borsa che possiedono e gestiscono immobili in affitto. Possono possedere qualsiasi cosa: studi medici, immobili commerciali, immobili industriali, immobili da ristrutturare, uffici, ecc.

I REIT tendono a pagare dividendi elevati perché sono tenuti a versare agli investitori almeno il 90% del loro reddito netto. Se il REIT soddisfa questo requisito, non dovrà pagare le imposte sulle società.

Inoltre, mentre la vendita di un immobile in affitto può richiedere mesi e tantissimi documenti, un REIT ha il vantaggio della liquidità, poiché viene scambiato in borsa.

Su eToro, per esempio, potrete trovare questo ottimo REIT: iShares Global REIT ETF. L’iShares Global REIT ETF punta a replicare i risultati degli investimenti di un indice composto da azioni immobiliari globali dei mercati sviluppati ed emergenti.

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REIG

Investire in un gruppo di investimento immobiliare (REIG) è un modo per mantenere il potenziale di profitto delle proprietà private in affitto, ottenendo al tempo stesso un maggiore profitto rispetto ad un REIT che opera a premio.

I REIG acquistano e gestiscono gli immobili e poi vendono parti della proprietà agli investitori. Un REIG acquisterà qualcosa come un condominio, e gli investitori potranno acquistare le unità al suo interno.

La società operativa trattiene una parte dell’affitto e gestisce la proprietà. Ciò significa che la società trova nuovi inquilini e si occupa di tutta la manutenzione. Spesso gli investitori mettono in comune una parte dell’affitto per continuare a pagare il debito e per far fronte ad altri obblighi se alcune unità sono sfitte.

House Flipping

L’house flipping è la più difficile e rischiosa di queste opzioni, ma può essere la più redditizia. I due modi più comuni per vendere case sono comprare, ristrutturare e vendere, oppure comprare, aspettare e vendere. In entrambi i casi, la chiave è limitare l’investimento iniziale con un basso anticipo e mantenere bassi i costi di ristrutturazione.

Il problema è che di solito non è possibile. I mercati immobiliari non sono troppo volatili, ma quando si fa ricorso a una leva finanziaria elevata, come è necessario che sia, l’house flipping è davvero pericoloso. Mantenere i costi di ristrutturazione al minimo può sembrare facile, ma è quasi impossibile se non si ha esperienza diretta nel settore edile.

Dal 2021, anche a causa delle varie misure attuate dal governo italiano, i prezzi dei materiali sono alle stelle, c’è carenza di manodopera ovunque e quasi nessuna casa è in vendita a buon mercato. Questo per chi affitta case è deleterio, tutto è costoso e il mercato potrebbe cambiare da un momento all’altro.

Se scegliete di vendere case, siate intelligenti e cercate di trovare un modo per non essere costretti a farlo quando il mercato è troppo al ribasso.

Società in accomandita per l’acquisto di immobili

Le società in accomandita immobiliare (RELP) sono una forma di REIG. Le RELP sono strutturate in modo simile agli hedge fund, con soci accomandanti (investitori) ed un socio accomandatario (il gestore). Il socio accomandatario è in genere un’impresa immobiliare che si assume tutte le responsabilità.

I RELP sono un investimento più passivo nel settore immobiliare. In genere, il socio accomandatario costituisce la partnership e recluta gli investitori come soci accomandanti. Gli investitori non hanno molta influenza sulle operazioni.

Le RELP possono essere molto redditizie se si trova un buon socio accomandatario. Ma vi affidate totalmente a quel socio accomandatario che deve, senza alcuna supervisione, gestire l’immobile e riferire in modo affidabile i dati finanziari.

Investire in immobili online

Per investire in immobili online è necessario registrarsi ad un broker online regolamentato. In questo caso prendiamo come esempio eToro ma potete scegliere anche un’altra piattaforma. Noi abbiamo scelto eToro perché è un broker molto semplice da utilizzare e con commissioni abbastanza vantaggiose.

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Una volta completato il processo di registrazione, potrete testare il broker in demo o procedere direttamente al deposito minimo di circa 50 euro. Una volta effettuato il deposito potrete scegliere fra i seguenti investimenti:

• Azioni del settore immobiliare
• ETF del settore immobiliare
• CFD di società immobiliari
• Portafogli d’investimento immobiliare

Leggi anche: Come investire in oro.

Investire in immobili senza soldi

Se vi state chiedendo come investire in immobili senza soldi (o quasi), vi suggeriamo di approfondire l’argomento tramite questo video YouTube:

Libri da leggere per investire in immobili

Se desiderate approfondire l’argomento dell’investimento immobiliare con dei libri di trading online vi suggeriamo le seguenti letture:

10 Migliori libri per chi desidera investire in immobili:

• I segreti dell’investimento immobiliare – A. Bardolla
• Guida Immobiliare – D. Morelli
• Il grande libro del real estate – R. Kiyosaki
• Compra case e vivi di rendita – A. Leone
• Rivoluzione immobiliare – G. Gatti
• L’investimento immobiliare – Hoesli & Morri
• Manuale per compravendita immobiliare – P. Tonalini
• Finché mutuo non ci separi – M. Frigerio
• Vivere di turismo – D. Beltrante
• Guida pratica alle aste giudiziarie – F. Colombo

Anche sui broker online come eToro potrete trovare del materiale formativo gratuito relativo al settore immobiliare e potrete anche consultare le opinioni degli altri trader della piattaforma.

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Conclusioni

Gli investimenti immobiliari possono sembrare spaventosi all’inizio, dato che non tutti hanno il tempo, i soldi e la capacità di girare per case o di gestire un inquilino. La buona notizia è che ci sono anche altre opzioni d’investimento e che spesso si rivelano anche più efficienti dal punto di vista dei costi.

Abbiamo visto che sui broker online regolamentati è possibile iniziare ad investire in azioni, ETF e portafogli d’investimento dedicati al settore immobiliare anche con soli 50-250 euro.

La cosa più importante da fare è iniziare il prima possibile e lasciare che il vostro investimento cominci subito ad accumularsi nel tempo.

Se lo desiderate potete anche iniziare simulando gli investimenti sul conto demo gratuito del broker scelto.

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